專家支招境外人士上海巧置業

文、整理、李真

去年下半年，商務部、建設部等六部委先後頒佈了購房“限外令”。在過去半年的時間內，新規定的出臺出乎意外的並未減弱境外人士的購房熱情，相反，越來越多的境外人士置業和投資於上海房產市場。不久前，就讀者所關心的境外人士在上海投資置業是否有升值潛力等問題，《移居上海》邀請了滬上知名房產開發商、代理商以及專業的房地產研究單位召開了一次座談會，為讀者詳實剖析房地產的狀況，以期能對有意向在上海投資購房的境外讀者有所幫助。
在這裏，我們精心編輯了會議上的部分精彩發言，和所有的讀者一起分享。

楊子江 大華集團行銷管理中心副總經理

我們的研討會主題是“境外人士上海置業新思維”，我認為“新思維”非常好。因為經驗都是過去的，現在的市場前無古人，所以我們一定要有“新思維”。
我理解這個“新思維”包括兩個方面：如何看上海和如何看市場。
如何看上海，我認為我們業內人士要有遠見。目前上海的總建築面積是6億平方米，住宅建築面積為4億平方米，剩下的2億平方米是非住宅建築，包括廠房、辦公樓、學校醫院等。目前上海的常住人口為1500萬左右，外來人口600萬左右，以2000萬人口來計算4億平方米的住宅建築面積，人均為20平方米。而國家的政策明確的表明，未來的發展目標為人均30平方米。因此，以現在上海每年的建築速度，大致需要十年左右才能將住宅建築面積從4億平方米發展到6億平方米。也就是從現在起到2018年左右，不管市場怎麼波動，上海房產總的主題還是發展。所以說，我們對房產市場要有遠見，要看到它的成長性和發展性。
如何看市場，我就以大華集團為例。大華去年全國商品房銷售額為68個億，上海為50個億，今年的目標和去年基本一致。這樣的銷售任務，平均下來每星期1個億。以四月份的銷售額為例，在過去的三個周內，旺的時候每星期1.5億左右，淡的時候也有七八千萬。總的來看，我們的銷售市場是相當平穩的。所以說，不論是從上海這個城市還是市場來看，大家，尤其是境外人士都可以有信心，機會還是有的。

張秀華:上海富陽（中國）控股有限公司執行董事

曾經有記者問目前上海地區的房屋開發產品，有哪些適合台商投資和購買的？我覺得上海的城市定位是“國際性大都市”，從世界同類城市的發展經驗看，隨著城市經濟發展和人口的聚集，將不可避免的走“城市空心化”的道路。即：市中心將以商業、商務區和高級公寓為主，而主要的大規模居住區則分佈在城市週邊，通過快速交通（包括輕軌、地鐵、高速幹道）與中心城區連接。
對住宅而言，上海目前正處於城市空心化發展的初期，市中心可成片開發的居住土地已經越來越稀少，新開工專案普遍以商辦用途為主，即使有住宅專案開發也由於土地成本高昂而價格不菲，不適合廣大工薪階層居住，從2003年起上海市政府就加大了郊區土地的供應，2010年前，上海將有軌道交通6-10號線五條新線路，1、2、3號在運營線路的延伸段將要通車運營。目前上海的房地產開發已經呈現明顯的週邊化傾向，外環外商品房供應比例已由2003年的不足40%，增長到目前的超過50%。從2006年的商品住宅成交熱點區域來看，成交面積排名前十的區域中有6個是位於外環外，其餘4個是內外環間。

王沛 新漢業金融投資部

新漢業主要業務是行銷代理，它的發展可以說是本地化公司的一個典型，從開發行銷的傳統業務轉向融資等新業務的過程，表明了房地產發展從一個以開發商為主的模式轉向一個“術業有專攻”，即投資人、開發商各自扮演各自角色的模式。
目前是房產發展史上一個新的階段，這一階段的特點是投資人扮演了重要的角色。我們知道，上海是一個國際大都市，這是它的基本定位，但就目前來講，上海和世界其他大都市還有一定的差距。有差距就有機會，這就是為什麼這麼多人來到上海進行房產投資。我想說其實針對境外人士的相關政策在一定程度上起了“過濾”的作用。很多人沖進這裏進行一個短期投資，賺了錢就離開，這種更多的是一種“投機”，不是投資。現在通過限制，反而過濾出真正的“投資人”，這種投資人，因為相對謹慎、長遠，必將或多或少的對這個城市的發展起到一定的作用，相對的，也必然的到這個城市的回饋。換一種說法，就是投資人和城市共同創造一種品牌。這就是目前我們所處的階段，很顯然，對於投資人來說，尤其是境外投資人，這是一個機遇。